Le Bail Commercial : Sécurité et Encadrement

Au moment de la signature du contrat de réservation, l’acquéreur signe en parallèle un bail commercial.

Le bail commercial est signé entre les deux parties : l’acquéreur-investisseur et l’exploitant professionnel, chargé de gérer l’établissement.
La sécurité de l’investissement sera garantie par le bail commercial : il fixe les droits et les devoirs de chacun.

Le bail commercial (entre 9 et 12 ans) encadre les rapports du gestionnaire et de l’investisseur durant toute l’exploitation de la résidence médicalisée.

Le bail commercial est un véritable gage de sécurité et de protection, il décrit les obligations et contreparties de chacun.

Bien vérifier les conditions du bail commercial que vous allez signer

La qualité de la signature de l’exploitant est primordial : le bail commercial vous liera avec l’exploitant de la résidence pendant toute la durée de vie de votre investissement en EHPAD.

Les baux commerciaux qui lient les investisseurs en EHPAD avec les gérants sont souvent les plus « généreux » de tous les baux LMNP (si on les compare à ceux des résidences étudiantes, seniors, d’affaires ou de tourisme). En effet, les exploitants prennent à leur charge :

  • Les charges locatives usuelles
  • Le renouvellement et entretien du mobilier
  • Les remises aux normes des appareils médicaux
  • Les assurances (responsabilité civile et professionnelle, immeuble, perte d’exploitation…)
  • La taxe sur les ordures ménagères
  • Les gros travaux type ravalement de façades. (Articles 605 et 606 : rare dans les baux des autres LMNP)

Il est conseillé également de vérifier la garantie sur l’indexation des loyers sur l’IRL et le niveau de son plafonnement éventuel.

Bien choisir l’exploitant de son EHPAD

En matière d’EHPAD, il est préférable de privilégier les principaux opérateurs du secteur pour réaliser un investissement optimal.

Vous trouverez ci dessous le nom des plus importants gestionnaires d’EHPAD en France :

  • ORPEA
  • Korian
  • Medica France
  • Noble âge
  • Colisée Patrimoine
  • Imbert
  • DVD

Ce choix est capital car la prise en charge de la dépendance ne s’improvise pas et il faut une grande expertise en la matière pour gérer ce type de logement spécifique.