La fiscalité de l’investissement EHPAD (LMNP)

L’investissement en EHPAD (aussi appelé maison de retraite privée), est considéré par l’administration fiscale comme une activité commerciale.

Cette assimilation commerciale permet à l’investisseur de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux et financiers rendant ce type d’investissement très intéressant notamment pour les personnes expatriées, la préparation à la retraite et la perception de revenus complémentaires défiscalisés.

L’avantage commun : Le remboursement de la TVA

Le statut LMNP peut permettre dans certains cas de récupérer la TVA, notamment lors de l’achat d’un logement LMNP neuf, qui offre des services para-hôteliers (cas des EHPAD et des résidences-services seniors louées en meublé…).

Pour demander un remboursement de TVA auprès de l’Administration fiscale, la résidence dans laquelle le logement LMNP fait partie doit proposer au minimum 3 des 4 services suivants : fourniture de linge de maison, nettoyage des locaux, accueil de la clientèle, service de petit déjeuner.

Attention ! Le remboursement de TVA est définitivement acquis au bout de la 20ème année… En cas de revente du lot avant cette date, l’administration fiscale sera en mesure de demander la restitution de son propre remboursement lors de l’acquisition de l’EHPAD.
En cas d’acquisition en loi Censi-Bouvard, une seconde période d’immobilisation est exigée : cette loi oblige l’investisseur a garder en location au minimum 9 ans. A défaut, l’avantage fiscal perçu au fil des années devra être restitué.

En plus de ce premier avantage, l’investisseur devra choisir son statut fiscal qui correspond au mieux à sa situation patrimoniale et ses objectifs :

Statut LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Il s’agit d’un régime fiscal existant depuis 1949 et destiné aux contribuables qui mettent en location des biens meublés (chambres, appartement…) et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000 € TTC par an et représentent moins de 50% de leur revenu global.
Dans le cas contraire, l’investisseur serait considéré comme LMP : Loueur Meublé Professionnel (voir en fin de page).

Les recettes perçues de la location du bien meublé sont imposées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est cependant possible de choisir le régime d’imposition dans le cas de revenus inférieurs à 32 000 €.

Régime Micro-BIC

Ce régime s’applique pour les revenus LMNP < 32 000 €. Aucune charge déductible mais un revenu net imposable calculé avec abattement de 50%. Il n’est intéressant que pour des charges < 50% du montant des revenus (mais incompatible avec le régime de TVA).

Régime BIC réel

Ce régime se veut obligatoire pour les revenus du Loueur Meublé Non Professionnel > 32 000 €. Il est nécessaire dans ce cas de tenir une comptabilité complète.

Quelles sont les conditions relatives au LMNP ?

  • Acheter un logement meublé pour devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP)
  • Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnels.
  • Ne pas recevoir plus de 23 000 € de revenus des locations sous le régime LMNP ou plus de 50% de son revenu global.

Choisir le régime réel permet de déduire les charges suivantes :

  • Les intérêts d’emprunt
  • Les frais de notaire
  • La taxe foncière
  • La taxe d’habitation
  • Les assurances
  • Les travaux de réparation
  • L’amortissement du bien immobilier (hors terrain)
  • L’amortissement des travaux

Si la déduction de ces charges engendre tout de même un bénéfice, celui-ci doit être ajouté au revenu global.

Si la déduction engendre un déficit, il est reportable sur les bénéfices futurs du même régime pendant 9 ans.
Attention cependant, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global (comme pour le mécanisme classique de déficit foncier) mais uniquement sur le revenu issu du LMNP.

L’amortissement du bien
En effet les revenus tirés de la location dans le cadre du LMNP sont très faiblement fiscalisés grâce à la faculté d’amortir le bien immobilier (hors quote-part du terrain). Cet amortissement réduit fortement le revenu foncier taxable, voire l’annule dans certains cas.

Loi Censi Bouvard

L’amendement Bouvard avait pour objectif d’inciter l’investissement dans les résidences avec service par le biais d’incitations fiscales attractives.</p>

L’adoption de l’amendement Bouvard, permettait aux résidences de service d’être éligibles au même principe de défiscalisation que les logements « classiques » dans le cadre de la loi Scellier (remplacé par la loi Duflot en janvier 2013 et la loi Pinel en 2014).

Quel est le principe de la loi Censi Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôts égale à 11% de la valeur Hors Taxes d’un bien neuf, situé dans des résidences de services. Les résidences de services comprennent notamment les résidences sénior, et les EHPAD. À noter que le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2016.

Qui peut bénéficier de la loi Censi-Bouvard ?

Tous les résidents fiscaux français peuvent bénéficier du dispositif.

Adapté pour les expatriés ?

L’investissement LMNP au travers du Censi-Bouvard est inadapté pour les expatriés : ne payant peu ou pas d’impôt en France, l’expatrié n’a aucun intérêt à choisir ce statut. La réduction d’impôt associée ne s’imputerait sur un impôt nul…

Quels sont les plafonds du dispositif ?

Le plafond d’investissement est limité à 300 000 € HT par an.
Le dispositif Censi-Bouvard rentre dans le cadre du plafonnement à 10 000 € par an de défiscalisation.

Le Statut LMP : Le Loueur Meublé Professionnel

Pour acquérir le statut Professionnel, votre activité de Loueur en Meublé doit :

  • Être inscrite auprès du registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur en Meublé Professionnel
  • Générer un loyer annuel supérieur à 23 000 € TTC
  • Représenter votre principale source de revenus d’activité (les recettes devant représenter au moins 50% des revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu y compris ceux de la location meublée).

Les avantages complémentaires au socle commun

  1. Une diminution de votre imposition
  2. Une possible exonération de l’ISF
  3. La création de revenus complémentaires sans augmenter votre base taxable
  4. Un statut social à part entière
  5. Une transmission à des conditions avantageuses