L’investissement LMNP pour l’expatrié

L’investissement immobilier via le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP) répond aux contraintes de l’expatrié souhaitant développer son patrimoine immobilier en France. L’absence de gestion et la (très) faible fiscalité sur les recettes locatives, sont deux caractéristiques recherchées par les expatriés et non résidents fiscaux. La gestion locative est assurée par des professionnels dédiés : sociétés exploitantes dans le cas de résidences gérées avec services ou agences immobilières locales en cas d’investissement en copropriété classique.

Choisir d’investir en LMNP ouvre enfin droit à plusieurs avantages immobiliers, financiers et fiscaux exposés ci-après.

Principe et avantages de l’investissement LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif d’investissement immobilier locatif, destiné à tout investisseur expatrié ou non, souhaitant se créer un patrimoine immobilier en France dans l’objectif de percevoir des revenus complémentaires de source française.

Le principe de l’investissement réside en l’achat d’un bien immobilier (chambre, appartement, maison…) afin de le louer et compléter ses revenus professionnels et préparer sa retraite en France. Meubler et équiper le logement au préalable est une condition essentielle afin de bénéficier de ce statut avantageux.
L’acquisition de ce type de biens pourra se faire au travers de résidences étudiantes, seniors, d’affaires, de tourisme ou encore d’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Mais le LMNP est un dispositif simple : il peut être mis en place sur tout type de bien immobilier pourvu qu’il corresponde à un besoin de location.

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La fiscalité du LMNP

L’investissement en LMNP est considéré par l’administration fiscale comme une activité commerciale. Cette assimilation commerciale permet à l’investisseur de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux et financiers rendant ce type d’investissement très intéressant notamment pour les expatriés ayant comme objectif une préparation à la retraite et la perception de revenus complémentaires défiscalisés sur le long terme.

Le statut juridique et fiscal du loueur meublé non professionnel (LMNP) est un régime existant depuis 1949 et destiné aux contribuables qui mettent en location des biens meublés (chambres, appartement…) et dont les recettes de ces locations ne dépassent pas 23 000 € TTC par an et représentent moins de 50% du revenu global. Dans le cas contraire, l’investisseur serait considéré comme LMP : Loueur Meublé Professionnel.

Les recettes perçues de la location du bien meublé sont imposées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est cependant possible de choisir le régime d’imposition dans le cas de revenus inférieurs à 32 000 € :

Régime réel par « Amortissement » : à privilégier

En contrepartie d’une tenue d’une comptabilité complète, les revenus tirés de la location dans le cadre du LMNP sont très faiblement fiscalisés grâce à l’amortissement comptable du bien immobilier. Cet amortissement réduit fortement le revenu locatif taxable, voire l’annule dans certains cas. Le régime réel permet également la déductibilité de charges financières et liées à la location.
Si la déduction de ces charges engendre tout de même un bénéfice, ce dernier est à additionner au revenu global.
Si la déduction engendre un déficit, il est reportable sur les bénéfices futurs du même régime pendant 9 ans. Toutefois, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global (contrairement au mécanisme du déficit foncier).

Régime MICRO BIC

Ce régime s’applique par défaut pour les revenus locatifs en meublés inférieurs à 32 000 €. Le régime n’autorise aucune charge réelle payée en déduction mais un abattement unique et forfaitaire de 50%. Ce régime d’imposition est à privilégier pour un montant de charges inférieures à 50% du montant des revenus (mais incompatible avec le régime de faveur de la TVA).

Les conditions cumulatives pour accéder au statut du LMNP sont les suivantes :

  1. Louer un bien immobilier meublé
  2. S’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé non professionnel
  3. Les recettes locatives LMNP doivent être inférieures à 23 000 €
  4. Les recettes locatives ne doivent pas excéder les revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories de traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux.

A noter que l’activité de loueur en meublé sera exercée à titre professionnel lorsque les recettes annuelles retirées excèderont 23 000 € et que celles-ci excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Attention, le passage du statut LMNP vers le statut LMP entraine des conséquences fiscales sur les recettes locatives et sur le traitement de la plus value immobilière.

L’avantage supplémentaire du bail commercial

Le bail commercial est rencontré dans le cadre de résidences gérées avec services, comme les résidences étudiantes, seniors, EHPAD ou de tourisme. Celui-ci lie l’investisseur et une société d’exploitation, responsable de gérer et de louer pour le compte du propriétaire. En pratique, le bail commercial est signé en parallèle de la signature du contrat de réservation du promoteur (compromis de vente).

Dans le cas où l’investissement ne se porterai pas sur une résidence gérée avec services, l’investisseur ne bénéficiera pas des deux avantages présentés. Généralement, un simple mandat de gestion sera confié à un professionnel local de la gestion locative.

Pour l’investisseur expatrié, les avantages du bail commercial sont multiples :

 

Loyers garantis

Le bail commercial, véritable contrat, assure le versement des loyers sur toute la durée du bail, le plus souvent entre 9 et 12 ans. Même en cas de non location effective, le gestionnaire reste dans l’obligation de répondre à son engagement de paiement des loyers à l’investisseur et ceux durant toute la période du bail commercial.

Récupération de la TVA 20%

Sous certaines conditions à respecter, la TVA payée dans le cadre d’un achat immobilier neuf d’une résidence services en LMNP peut faire l’objet d’un remboursement de la TVA au taux en vigueur de 20%. Le remboursement ne sera définitivement acquise en totalité qu’en cas de détention du bien pendant 20 ans.

Le bail commercial offre ainsi des avantages supplémentaires non négligeables pour l’investisseur expatrié, dans le cadre de son investissement immobilier en loueur meublé non professionnel.
Néanmoins, il sera important d’étudier les conditions du contrat, généralement d’une période de 9 à 12 ans. Le contrat détaille également les droits et devoirs de chacune des parties, dont notamment qui paye les charges, travaux, gros travaux et autre renouvellement de mobilier.
Dans le cadre d’un investissement en résidence gérée, le choix de l’exploitant est donc déterminant : la solidité financière, la quantité et la qualité des services offerts aux locataires…

 

La fiscalité des revenus locatifs du LMNP

Les revenus locatifs LMNP sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) puisque l’activité de location meublée est considérée comme une activité commerciale au sens fiscal. Pour plus de détails sur la fiscalité immobilière du LMNP pour l’expatrié, cliquez ici.
La fiscalité des plus values immobilières est également applicable, bénéficiant également des abattements pour durée de détention.

Attention, si l’expatrié répond aux conditions du loueur en meublé professionnel (LMP), la fiscalité des revenus locatifs et des plus values immobilières est différente.

Comment investir en LMNP pour l’expatrié ?

  • Les étudiants :

    • Via une résidence gérée avec services, dans des villes universitaires : les résidences étudiantes devront proposer trois des quatre services hôteliers afin de bénéficier du statut LMNP avec récupération de la TVA.
    • Via un mandat de gestion, en coeur de ville : plusieurs opérations immobilières dans l’ancien se destinent à la location meublée. L’appartement est rénové et équipé, prêt à être habité. Un mandat de gestion signé avec une agence immobilière locale prévoit généralement une location étudiante de 9 mois et saisonnière de 3 mois afin d’optimiser le rendement de l’opération.
    • Via la colocation / « coliving » :  l’appartement destiné à une colocation nécessite un montant d’investissement plus élevé qu’un studio. Elle offre en contrepartie une rentabilité plus élevée. Certaines opérations sélectionnées proposent des appartements rénovés et adaptés à la colocation.
  • Les personnes âgées dépendantes (EHPAD) : les maisons de retraite médicalisées privées sont exclusivement proposées via les résidences gérées avec services. Les personnes âgées accueillies nécessitant des besoins et services spécifiques. Des équipes médicales et qualifiées sont indispensables pour la sécurité et le confort de l’occupant.

  • Les séniors : comme pour les EHPAD, les résidences seniors sont destinées à un public de retraités, souhaitant vivre dans un cadre moderne et avec services. En revanche, ces résidences n’offrent pas de services médicaux et liés à la dépendance. Souvent situées en cœur de ville, les occupants profitent d’activités organisées par l’exploitant, tout en conservant une indépendance dans leur appartement.

  • Les touristes : qu’il s’agisse de résidence gérée pour tourisme d’affaires ou pour tourisme de loisir, l’investissement est accessible par les résidences gérées avec services. Des petits appartements pourront également accueillir cette clientèle à condition que les biens soient référencés sur les plateformes d’hébergement saisonnier. L’emplacement des résidences est primordiale : proche de centres d’affaires, des plages, des monuments touristiques, des moyens de transports…

L’investissement immobilier à vocation de location meublée se destine à des catégories de locataires relativement précises, nécessitant ou préférant louer un appartement meublé et prêt à être habité.

Même si des résidences gérées proposent des services et sont adaptées pour le statut LMNP avec bail commercial, il est à noter que tout bien immobilier (studio, appartement…) peut bénéficier de ce régime de faveur. En correspondance d’une catégorie de locataires visée, un type de résidence et une typologie d’appartement pourra être favorisé.

Pourquoi investir en LMNP pour l’expatrié ?

A noter que dans le cas d’un investissement en résidence de tourisme (montagne, balnéaire) l’expatrié pourra utiliser à son profit personnel, l’appartement quelques semaines dans l’année. L’investisseur disposera de prix « propriétaire » ou de semaines gratuites. La rentabilité annoncée pourra néanmoins être réduite en cas d’utilisation en « période haute » (vacances scolaires françaises…)

Absence de fiscalité

Par le jeu de l’amortissement comptable et des charges déductibles, la fiscalité sur les revenus locatifs est très limitée, voir effacée. Les plus values immobilières bénéficient également des abattements pour durée de détention. Toutefois, en cas de statut LMP, le traitement de la fiscalité diffère. Le statut du loueur meublé est à privilégier dans la stratégie patrimoniale globale de l’expatrié.

Aucune gestion

Qu’il s’agisse d’une résidence gérée avec bail commercial ou une simple copropriété sous mandat locatif, la gestion est confiée à un professionnel de l’immobilier chargé de gérer votre bien immobilier : paiement des loyers, remplissage et entretien. La comptabilité est quant à elle déléguée à un expert comptable spécialiste du domaine : des frais et honoraires déductibles des recettes locatives.

Rentabilité attrative

La rentabilité d’une location en meublée est souvent plus élevée qu’une location nue. Grâce à la présence du mobilier, le loyer peut être revu à la hausse. Aussi, le statut du LMNP est adapté à la location courte durée qui favorise une rentabilité attractive. Hormis les frais de gestion à prévoir, la rentabilité de l’investissement n’est pas entamée par la fiscalité très limitée voir absente.

Service « all inclusive » par CMC

Dans un objectif d’investissement LMNP « clé en main », Cap Mundi Conseil accompagne ses clients expatriés dans la mise en place des démarches administratives, comptables et fiscales. Les opérations immobilières sélectionnées le seront notamment pour leur emplacement géographique, qui répondent à un besoin environnant et pour leur qualité du bail commercial et mandat de gestion.

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