La Nue Propriété :
Solution immobilière idéale pour l’expatrié

Les avantages de l’investissement en nue propriété :

Les avantages immobiliers de l’investissement en nue propriété correspondent parfaitement à la problématique de l’expatrié : éloignement géographique, manque de temps, difficulté de gestion courante…

L’usufruit étant donné à un usufruitier professionnel pendant la durée du démembrement, l’expatrié n’a plus de contraintes suivantes d’un investissement immobilier standard :

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Le principe : Achat à 60% du prix

Acquérir un appartement en démembrement de propriété consiste à n’acheter uniquement que la nue propriété du bien, d’où le prix diminué.
L’usufruit est laissé à un usufruitier professionnel se chargeant de percevoir les loyers pendant la durée de démembrement fixée à l’avance. ( en général de 15 ans à 20 ans ).

La réduction du prix correspond au montant des loyers normalement perçu par l’investisseur dans un bien en pleine propriété.

Une fois que l’expatrié récupère la pleine propriété de son bien immobilier, l’expatrié peut vendre son bien, occuper personnellement comme résidence principale ou secondaire, ou le louer nu ou meublé.
La location en meublé (LMNP) permet de réaliser une seconde opération fiscale grâce à l’amortissement du bien immobilier et ainsi percevoir des loyers nets d’impôts.

Le Cabinet CMC vous conseille dans les stratégies patrimoniales de l’expatrié dans le démembrement de propriété, le LMNP, l’investissement immobilier ou l‘assurance vie luxembourg.

Les avantages de l’investissement en nue propriété :

Lorsque l’expatrié finance son acquisition en nue propriété via un emprunt bancaire, les intérêts de l’emprunt sont déductibles de son revenus fonciers existants.
Ainsi, en plus des économies fiscales, l’expatrié réalise un autre avantage fiscal : baisse de ses revenus fonciers de source française.
En complément, certains programmes immobiliers anciens sont éligibles au régime de la nue propriété et au déficit foncier ; les travaux de réhabilitation effectués dans l’immeuble en nue propriété sont déductibles de vos revenus fonciers actuels.

L’expatrié pourra faire baisser efficacement ses revenus fonciers et son imposition globale.

En cas d’investissement avec un emprunt bancaire, l’opération immobilière est neutre sur le plan ISF : la nue propriété ne rentrant pas dans l’actif et le prêt, depuis 2013, ne peut plus faire l’objet d’un passif dans cette même assiette de calcul.
En cas d’investissement sans prêt, ou lors de l’arbitrage de votre patrimoine, la somme ayant servi à l’acquisition du bien sort de l’assiette de l’ISF : la nue propriété d’un bien immobilier ne rentre pas dans le calcul de l’ISF.

En conséquence, l’investisseur sort de l’ISF (si assiette inférieure à 1,3 M€) ou baisse de l’impôt sur la fortune.

L’investissement en nue propriété permet à l’expatrié de réaliser des économies fiscales :

  • Aucun revenu foncier, aucun IR et prélèvements sociaux
  • Baisse de l’ISF
  • Taxe foncière payé par l’usufruitier pendant la durée du démembrement
  • Frais de notaire liés à l’acquisition minorés
Un des avantages financiers et immobiliers les plus importants de l’investissement en nue propriété est l’effet de levier : pendant que vous avez financé un bien à 60% de son prix, le bien se valorise à 100% de sa valeur.
Une fois la période de démembrement terminé, l’expatrié récupère le bien à 100% de sa valeur accompagné d’une plus value potentielle lié à l’appréciation de l’immobilier dans le temps.
Lors de la réunion de la nue propriété et de l’usufruit, l’expatrié récupère deux plus-value automatiquement et gratuitement :
  • la valeur de l’usufruit
  • l’appréciation de l’immobilier pendant la durée de démembrement.
  • Contrairement à d’autres solutions de défiscalisation immobilière, l’investissement en nue propriété n’oblige pas une durée de détention minimum pour bénéficier des avantages fiscaux. A tout moment, l’expatrié peut revendre son bien en nue-propriété, tout en conservant les avantages acquis.

    Le Cabinet CMC propose des appartements en   » marché secondaire  » avec des durées de démembrement réduites ou viagères.

    Nos programmes en nue propriété