Le Déficit Foncier :
Solution de défiscalisation pour l’expatrié avec revenus locatifs français

Les avantages de l’investissement en déficit foncier :

Les avantages immobiliers de l’investissement en déficit foncier permettent à l’expatrié de baisser sa fiscalité foncière en France. Grâce au dispositif, l’expatrié perçoit des revenus fonciers sans fiscalité pendant plusieurs années. La gestion du bien loué et également assurée par le Cabinet CMC International afin que l’investissement soit clés en main.

Les revenus locatifs sont dorénavant nets d’impôts IR et de prélèvements sociaux :

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Nos offres en Déficit Foncier

Le principe : Profiter d’une acquisition immobilière pour réaliser une double opération fiscale

Depuis 1993, pour la catégorie de revenus « Revenus Fonciers », les déficits fonciers (en dehors des intérêts d’emprunts et des reports des déficits des années passées) sont directement déductibles du revenu global avec une limite annuelle.
Le déficit dépassant cette limite s’impute sur les revenus fonciers des années suivantes.

Pour l’expatrié ne percevant pas de revenus professionnels en France (Salaires, activité libérales, etc…), l’objectif recherché avec ce type d’investissement est le gommage des revenus fonciers taxables en France, afin que ces revenus fonciers perçus soient nets d’impôts.

Les travaux réalisés sur le bien immobilier acquis sont déductibles des revenus fonciers actuels et futurs (les travaux non imputés sont reportables sur 10 ans).

Le dispositif d’imputation sur le revenu global du déficit foncier n’est pas optionnel : ce dispositif est automatiquement appliqué. Si le revenu global d’une année n’est pas suffisant pour absorber le déficit foncier imputable, un déficit global est constitué qui sera imputable, lui, sur les revenus globaux des 5 années suivantes.

Le Cabinet CMC vous conseille également dans tous les investissements et placements favorables à l’expatrié : le démembrement de propriété, le LMNP, et l‘assurance vie luxembourg.

Les avantages en détails de l’investissement en déficit foncier :

Imputation ou report des déficits ?

Nature des déficits Règles d’imputation
Dépenses autres que les intérêts d’emprunt Imputation sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (*)
Fraction du déficit > 10 700 € ou intérêts d’emprunt Imputation sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
(*) Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier limité à 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes, à condition d’affecter le bien à la location nue jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation du déficit..

Cas 1 – Intérêts d’emprunts inférieurs au revenu brut

Recettes :
Revenu brut : 6.000 €.
Dépenses :
Intérêts d’emprunts : 5.000 €.
Déduction au titre de l’amortissement : 15.000 €.
Autres charges déductibles : 2.000 €.
Le déficit total est de 16.000 €. Le total des intérêts étant inférieur au revenu brut, il n’y a pas d’incidence. Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10.700 €. Le solde de 5.300 € sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

Cas 2 – Intérêts d’emprunts supérieurs au revenu brut

Recettes :
Revenu brut : 6.000 €.
Dépenses :
Intérêts d’emprunts : 10.000 €.
Autres charges déductibles : 2.000 €.
Le déficit total est de 6.000 €. Le total des intérêts étant supérieur au revenu brut, seule la part d’intérêts supérieure au revenu brut n’est pas imputable sur le revenu global. Autrement dit, le fisc considère que le déficit provient pour 4.000 € des intérêts d’emprunts et pour 2.000 € des autres charges.
Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 2.000 €. Le solde de 4.000 € sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

Uniquement pour le régime réel d’imposition !
Bien entendu, pour pouvoir générer (puis imputer) un déficit foncier, il faut que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d’imposition. Toutefois, en cas de passage temporaire sur le régime micro-foncier, les déficits antérieurs sont conservés (toujours dans la limite des 10 années) et pourront être imputés en revenant au régime réel.

Par intérêts d’emprunts, il faut comprendre tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage…) des emprunts pour l’acquisition ou la construction du bien, mais aussi, des emprunts pour la réparation ou l’amélioration du bien.

Les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers existants et futurs mais ne peuvent pas créer un déficit foncier. Un rôle fiscal de  » gommage ».

Schéma d’investissement en Déficit Foncier (Cliquez pour zoomer)

Déficit Foncier